Esclusione del socio da cooperativa edilizia e perdita del diritto al mantenimento del possesso dell’immobile

Nelle società cooperative, che hanno per oggetto sociale la costruzione di alloggi da assegnare ai soci, la finalità mutualistica viene perseguita attraverso una fattispecie complessa e a formazione progressiva, mediante la quale l’obbligo della cooperativa di prestare il proprio consenso al trasferimento della proprietà degli alloggi costruiti sorge, seppure con carattere potenziale, sin dall’atto costitutivo della cooperativa e dall’ingresso del socio nella compagine sociale e si attualizza attraverso un’attività successiva (la c.d. prenotazione), attuabile anche con il preliminare di assegnazione, che accerta la realizzazione dei presupposti concreti per la futura assegnazione e ne individua il bene e il relativo corrispettivo, così da rendere legittimo e quindi dovuto da parte della cooperativa il successivo atto traslativo del diritto, che si realizza appunto attraverso la definitiva assegnazione dell’immobile al socio, una volta che lo stesso sia stato costruito.

Pertanto nell’ambito delle cooperative edilizie si instaura, tra il socio e la società, un duplice rapporto e, segnatamente, il rapporto di scambio, avente ad oggetto l’assegnazione dell’alloggio, ed il rapporto sociale vero e proprio, che nasce con l’ingresso del singolo nella compagine societaria e con la sottoscrizione del capitale sociale; tale ultimo rapporto comporta l’obbligo della contribuzione alle spese comuni di organizzazione e di amministrazione, obbligo collegato alla qualità di socio e destinato a permanere fino a quando persiste detta qualità ovvero fino allo scioglimento della cooperativa (salvo il caso di recesso o esclusione del singolo), indipendentemente dalla circostanza dell’avvenuta assegnazione dell’alloggio sociale.

Conferma di questa duplicità di rapporti si ricava anche dal fatto che qualsiasi vicenda legata all’esistenza o persistenza del vincolo societario non incide in linea teorica sulla validità ed efficacia dell’avvenuta assegnazione e sull’avvenuto trasferimento al socio della proprietà dell’unità immobiliare, a suo tempo prenotata.

Diverso è invece l’esito nel caso in cui lo scioglimento del rapporto sociale per esclusione o per recesso avvenga in presenza di un semplice contratto di prenotazione, che equivale ad un mero contratto preliminare; in questo caso lo scioglimento del vincolo sociale e del rapporto mutualistico fra società e socio fa infatti venir meno la ragione stessa della prenotazione dell’alloggio e quindi la fine del rapporto sociale ha influenza sul rapporto di scambio, ancora non conclusosi con la definitiva assegnazione dell’alloggio.