Il criterio distintivo tra termine e condizione va ravvisato, rispettivamente, nella certezza ovvero nell’incertezza dell’evento futuro dedotto in contratto, sulla cui considerazione e qualificazione le parti possono concordare di incidere ai fini del proprio regolamento di interessi. Pertanto, le parti possono ragionevolmente trattare come certo un evento che, obiettivamente, presenti elementi di incertezza o viceversa, facendone discendere una diversa qualificazione giuridica.

Qualora i contraenti abbiano contemplato nel regolamento pattizio un evento futuro e certo, ricollegando al verificarsi di quest’ultimo esclusivamente il tempo dell’adempimento di una determinata prestazione, la stessa deve ritenersi esigibile sia qualora il suddetto evento si verifichi, sia a seguito della definitiva impossibilità del suo verificarsi, a patto che l’equiparazione dell’una e dell’altra situazione sia evincibile dalla comune presumibile volontà delle parti.

L’edificazione di due palazzine, per sua natura, non è una prestazione il cui adempimento potrebbe essere immediatamente richiesto, necessitando l’opera di un tempo fisiologico di esecuzione. Il riferimento alla “natura della prestazione” si rinviene nel testo dell’art. 1183, comma 1, c.c. relativo al tempo di adempimento delle obbligazioni, che, dopo aver disposto che se non è determinato il tempo in cui la prestazione deve essere eseguita, “il creditore può esigerla immediatamente”, aggiunge che qualora, tuttavia, “in virtù degli usi o per la natura della prestazione ovvero per il modo o il luogo dell’esecuzione, sia necessario un termine, questo, in mancanza di accordo delle parti, è stabilito dal giudice”.