Vizio dell’immmobile e inadempimento del contratto di cessione di azienda

Le questioni relative all’immobile in cui viene esercitata l’azienda sono rilevanti ai fini dell’inadempimento delle obbligazioni discendenti dalla relativa cessione quando sono tali da determinare nella res ceduta ai sensi dell’art. 2556 cod. civ. la mancanza di un elemento essenziale per l’esercizio dell’attività commerciale dedotta in contratto.

In tema di compravendita, il vizio redibitorio (art. 1490 cod. civ.) e la mancanza di qualità promesse o essenziali (art. 1497 c.c.), pur presupponendo entrambi l’appartenenza della cosa al genere pattuito, si differenziano in quanto il primo riguarda le imperfezioni ed i difetti inerenti al processo di produzione, fabbricazione, formazione e conservazione della cosa medesima, mentre la seconda è inerente alla natura della merce e concerne tutti quegli elementi essenziali e sostanziali che, nell’ambito del medesimo genere, influiscono sulla classificazione della cosa in una specie, piuttosto che in un’altra.

Laddove l’attrice non abbia fatto valere alcun difetto inerente il processo produttivo o conservativo dei beni costituenti l’azienda ma abbia lamentato la non corrispondenza al vero delle caratteristiche della res litigiosa, come garantite al momento della conclusione del contratto, l’azione dalla stessa esercitata è riconducibile all’ambito di applicazione dell’art. 1497 c.c. e dell’art. 1494 c.c., applicabile, per pacifico principio, anche al caso di mancanza di qualità promesse della cosa ceduta ai sensi dell’art. 1497 c.c.

La non conformità a norma dell’impianto aspirante costituisce inadempimento grave del contratto di cessione di azienda; ciò emerge non solo, in via generale, dal tipo di attività- quella di ristorazione pizzeria- a cui l’azienda ceduta è stata destinata, nell’accordo delle parti, ma anche, specificamente, dal fatto che le stesse hanno previsto l’assunzione da parte del cedente di apposite garanzie in tema di certificazioni amministrative e sanitarie, con ciò sottolineando la rilevanza dell’aspetto della regolarità degli impianti nella regolamentazione dei propri interessi.