Cessione d’azienda e rilevanza dei vizi dell’immobile in cui è esercitata l’attività

Le questioni relative all’immobile in cui viene esercitata l’azienda sono rilevanti ai fini dell’inadempimento delle obbligazioni discendenti dalla cessione quando sono tali da determinare nella res ceduta, ai sensi dell’art. 2556 c.c., la mancanza di un elemento essenziale per l’esercizio dell’attività commerciale dedotta in contratto.

Le irregolarità riscontrate nell’esercizio commerciale ceduto che riguardano il lecito esercizio dell’attività aziendale alla luce della regolamentazione amministrativa integrano una mancanza delle qualità del bene venduto ai sensi dell’art. 1497 c.c.; la domanda con la quale il cessionario si limita a chiedere il risarcimento dei danni patiti a causa di tali irregolarità è riconducibile all’art. 1494 c.c., applicabile anche al caso di mancanza delle qualità promesse della cosa ceduta.

L’azione di risarcimento del danno di cui all’art. 1494 c.c. è soggetta alla decadenza e alla prescrizione di cui all’art. 1495 c.c.; grava sul cessionario dell’azienda l’onere di provare di avere denunciato i vizi al cedente entro otto giorni dalla scoperta e di indicare il momento di tale scoperta.

L’allegazione, contenuta nell’atto di citazione e non specificata né sviluppata nel corso del giudizio, secondo cui i beni compresi nell’azienda ceduta non sarebbero in condizioni tali da servire all’uso e alla produzione di destinazione è assolutamente generica e comporta il rigetto della relativa domanda risarcitoria, perché non pone la controparte in condizione di difendersi sul punto.

In mancanza di pattuizioni del contratto di cessione d’azienda sull’obbligo del cedente di consegnare al cessionario il contratto di locazione dell’immobile o di garanzie sull’ammontare del canone, l’omessa informazione circa il previsto aumento del canone è estranea all’inadempimento contrattuale e alla conseguente responsabilità risarcitoria; ove il cessionario non abbia proposto domanda di annullamento per vizio del consenso o di accertamento della responsabilità precontrattuale ex art. 1337 c.c., la condotta del cedente non può essere esaminata sotto tali diversi profili.