Definitività dell’accordo di quantificazione del compenso dello sviluppatore immobiliare e contestazioni successive dei conteggi

La scrittura con cui le parti, a operazione immobiliare conclusa e con conoscenza dei relativi risultati economici, quantificano il compenso dello sviluppatore in applicazione della formula di partecipazione agli utili già pattuita costituisce un accordo definitivo e vincolante quando il suo tenore letterale, privo di riserve e accompagnato da clausole di integralità e di modificabilità solo per iscritto, è confermato dal comportamento delle parti, quale l’emissione senza riserve della fattura per l’importo concordato e il relativo pagamento, perché in presenza di una lettera chiara non è ammissibile un’interpretazione che ne contraddica il significato [addendum di un contratto di sviluppo immobiliare, stipulato dopo la vendita degli immobili, con cui era stata quantificata la quota di profitto dello sviluppatore, poi fatturata e pagata, della quale lo sviluppatore chiedeva l’accertamento del carattere non definitivo e la rideterminazione in aumento].

Le contestazioni sui conteggi sollevate dalla parte dopo aver consensualmente pattuito l’ammontare del proprio compenso non sono indice, ai sensi dell’art. 1362, secondo comma, c.c., di una comune volontà di non ritenere definitivo l’accordo, perché possono al più esprimere una volontà novativa, che richiede il consenso dell’altra parte, oppure un vizio del consenso per errore, che legittima l’azione di annullamento ai sensi dell’art. 1428 c.c. e non un’azione di accertamento del carattere non definitivo dell’accordo.

La domanda di rendiconto e di verifica delle voci di calcolo del compenso, diretta alla condanna al pagamento delle eventuali differenze, presuppone il carattere non definitivo della quantificazione ed è preclusa quando le parti hanno determinato il compenso con un accordo vincolante.

Chi deduce il carattere simulato di una clausola, quale il meccanismo di adeguamento di un compenso, deve provare l’accordo simulatorio, e a tal fine non basta allegare che il meccanismo sia stato congegnato in modo da rendere sostanzialmente irrealizzabile l’adeguamento, in mancanza di una controdichiarazione scritta che attesti la diversa volontà delle parti.

La domanda con cui una parte chiede la restituzione, nei limiti della propria quota di partecipazione agli utili, della differenza tra l’importo dedotto a titolo di provvigioni di intermediazione nei conteggi pattuiti e l’esborso effettivamente sostenuto dall’altra parte costituisce un’autonoma domanda di ripetizione di indebito, collegata in fatto alla domanda riconvenzionale di rimborso della provvigione ma non subordinata al suo accoglimento, e non resta quindi assorbita dal rigetto di quest’ultima.

Non incorre nel vizio di omessa pronuncia il giudice che ritiene assorbita la questione della nullità degli interessi corrisposti a un finanziatore e dedotti dalla base di calcolo del compenso, in conseguenza del rigetto della domanda di accertamento del carattere non definitivo dei conteggi dalla quale essa dipende.

Nell’interpretazione del contratto il senso letterale delle parole costituisce il punto di partenza dell’indagine sulla comune intenzione delle parti e, quando la lettera è chiara, non è ammissibile un’interpretazione diversa.

Il capo della sentenza che rigetta la domanda riconvenzionale proposta in via principale passa in giudicato interno se la parte che l’ha proposta non lo impugna con appello incidentale, così prestando acquiescenza.

La responsabilità aggravata ai sensi dell’art. 96, commi primo e terzo, c.p.c. presuppone la mala fede o la colpa grave della parte, che non sono integrate dalla mera infondatezza, anche manifesta, delle tesi prospettate e richiedono la violazione del grado minimo di diligenza che consente di avvertire facilmente l’infondatezza della propria impostazione difensiva.