Consorzio tra proprietari di un comprensorio assimilato al consorzio di urbanizzazione e disciplina applicabile

Il consorzio costituito tra proprietari di immobili per la gestione e la manutenzione di beni e servizi d’interesse comune di un comprensorio [strade e acquedotto] è assimilabile al consorzio di urbanizzazione, figura atipica disciplinata principalmente dallo statuto e, in via sussidiaria, dalle norme sulle associazioni non riconosciute e sulla comunione, con esclusione delle norme del codice civile in materia di consorzi.

Il consorzio tra proprietari, la cui gestione è modellata su quella della società semplice, si intende tacitamente prorogato a tempo indeterminato ai sensi dell’art. 2273 c.c. quando, scaduto il termine di durata, i consorziati continuano a svolgere le operazioni consortili [riunendosi in assemblea, approvando rendiconti e preventivi e sostenendo i costi dei beni comuni]. Nel silenzio dell’atto costitutivo, il rinnovo può avvenire anche verbalmente o per facta concludentia, secondo i principi sulle associazioni non riconosciute, quando i partecipanti non conferiscano beni immobili o diritti immobiliari.

Il nuovo consorzio, costituito per dotare di regole certe un ente consortile già operante, è titolare dei crediti per oneri consortili maturati in capo al precedente quando ne condivide scopo, compagine, codice fiscale e sede e ne prosegue senza soluzione di continuità l’attività amministrativa e gestionale.

È lecito il meccanismo di adesione al consorzio di urbanizzazione predisposto dall’autonomia privata, che collega l’ingresso nel consorzio all’acquisto di un’unità ricadente nel comprensorio; l’accettazione della qualità di consorziato può desumersi per facta concludentia dalla consapevole acquisizione [anche per assegnazione al socio in sede di scioglimento della società proprietaria] di beni da tempo gestiti in forma consortile.

Il comproprietario di beni comuni gestiti in forma consortile è tenuto a contribuire alle spese per la loro conservazione e il loro godimento anche in difetto di adesione formale al consorzio, perché la comproprietà comporta l’applicazione delle norme sulla comunione e dell’art. 1104 c.c.; il rappresentante della proprietà comune che approva in assemblea il bilancio consortile e il debito che ne deriva agisce in nome e per conto di tutti i comproprietari, del cui consenso si presume.

In sede di opposizione a decreto ingiuntivo, ogni pagamento anche parziale intervenuto nel corso del giudizio, pure se eseguito da coobbligati solidali non opponenti, impone la revoca del decreto e la pronuncia di una sentenza di condanna per il residuo; l’opponente la cui opposizione risulti infondata nel merito resta soccombente ai fini delle spese, perché la revoca dipende esclusivamente dai pagamenti dei coobbligati.