Adesione al consorzio di urbanizzazione assunta dall’utilizzatore nel leasing e trasmessa con il riscatto

Non è nulla per violazione della libertà di associazione garantita dall’art. 18 Cost. la clausola del contratto di locazione finanziaria con la quale l’utilizzatore di un immobile compreso nel comprensorio di un consorzio di urbanizzazione si obbliga a tenere indenne il concedente dagli oneri consortili e a subentrare, al momento del riscatto, quale membro del consorzio, perché essa esprime il consenso libero e preventivo dell’utilizzatore all’adesione, e l’impegno così assunto si trasmette al successivo contratto di compravendita stipulato a seguito del riscatto, funzionalmente collegato al leasing e nel quale esso è espressamente richiamato [società utilizzatrice e poi acquirente per riscatto di unità immobiliari di un centro direzionale che chiede l’accertamento della propria estraneità al consorzio di gestione dei servizi del comprensorio e dell’insussistenza dell’obbligo di pagare gli oneri consortili].

In tema di consorzi di urbanizzazione, la clausola dell’atto costitutivo che impone a tutti i proprietari presenti e futuri delle unità comprese nel comprensorio, e ai loro aventi causa a qualunque titolo, di partecipare al consorzio, con obbligo di riportare il vincolo nei successivi contratti di compravendita, esprime in via preventiva la volontà del consorzio di accettare come consorziati i successivi acquirenti, sicché non occorre un’ulteriore manifestazione di tale volontà.

L’adesione al consorzio di urbanizzazione, con il conseguente obbligo di pagare gli oneri consortili, può desumersi anche dal comportamento del proprietario che abbia dichiarato di aver sempre pagato gli oneri sin dalla stipula del contratto di leasing relativo all’immobile, abbia continuato a pagarli e abbia impugnato, quale consorziato, una delibera del consorzio.

Nel giudizio che ha ad oggetto diretto l’accertamento della partecipazione del proprietario al consorzio di urbanizzazione, e solo mediatamente l’obbligo di pagamento degli oneri consortili, è irrilevante la questione della legittimazione del consorzio a riscuotere gli oneri in luogo del comune al quale sarebbe stata trasferita la gestione dei servizi, perché né il contenzioso tra comune e consorzio né le sentenze del giudice amministrativo rese nei rapporti tra il consorzio e altri consorziati possono incidere sulla posizione del singolo aderente.

In tema di consorzi di urbanizzazione, l’obbligo del consorziato di pagare gli oneri consortili non discende dalla qualità di proprietario, e quindi da un’obbligazione propter rem atipica, ma dal vincolo assunto con la volontaria adesione al consorzio, sicché la clausola che pone tali oneri a carico dell’acquirente non è nulla per violazione della disciplina delle obbligazioni propter rem.

In tema di consorzi di urbanizzazione è lecito il meccanismo di adesione predisposto dall’autonomia privata che si attua con la semplice stipulazione del contratto di compravendita di un’unità immobiliare compresa nel comprensorio, quando l’adesione è contemplata sia da una clausola statutaria, che implica il preventivo assenso degli altri partecipanti, sia dall’atto di trasferimento, espressione della volontà dell’acquirente di partecipare al consorzio.

L’appello supera il vaglio di ammissibilità previsto dall’art. 342 c.p.c. quando indica in modo chiaro, specifico e sintetico le parti della sentenza impugnate, le modifiche richieste alla ricostruzione del fatto compiuta dal primo giudice e le circostanze da cui deriva la violazione di legge, con la loro rilevanza.

Ai fini della liquidazione delle spese, la controversia avente ad oggetto l’accertamento della partecipazione a un consorzio e dell’insussistenza dell’obbligo di pagare gli oneri consortili è di valore indeterminabile, perché ha ad oggetto un’azione di accertamento e non di condanna al pagamento di una somma determinata.