Termine essenziale nel preliminare di cessione di quote e ritenzione della caparra dopo la risoluzione di diritto

Nel contratto preliminare di cessione dell’intero capitale di una s.r.l. titolare di un immobile alberghiero, il termine per la stipula del definitivo è essenziale ai sensi dell’art. 1457 c.c. quando le parti lo abbiano qualificato espressamente come tale e abbiano previsto la risoluzione di diritto in caso di inosservanza, salvo diverso accordo, tanto più in considerazione della natura professionale delle parti e del contesto della cessione di partecipazioni; scaduto il termine, la risoluzione si produce di diritto, senza necessità di diffida, e la comunicazione con cui il promittente cedente ne prende atto il giorno successivo non è un recesso.

Il promissario acquirente che abbia dichiarato nel preliminare di avere esaminato il fabbricato ed eseguito le visure tecniche presso gli uffici comunali non può imputare la mancata stipula a difformità edilizie che non abbia mai segnalato alla controparte prima della scadenza del termine, avendo anzi chiesto una proroga per ragioni attinenti al mutuo e agli oneri di concessione.

La parte non inadempiente può trattenere la caparra confirmatoria anche quando il contratto si sia risolto di diritto per il decorso del termine essenziale, in alternativa al risarcimento del danno secondo le regole generali, purché non abbia chiesto quest’ultimo, perché la ritenzione della caparra spetta sia in caso di recesso sia in caso di accertamento della risoluzione di diritto, in coerenza con la funzione dell’istituto di liquidare preventivamente il danno ed evitare il contenzioso sulla sua misura.