Contratto misto di progettazione e mediazione immobiliare con prestatore non iscritto all’albo e nullità integrale

Quando un contratto unitario di natura mista comprende sia prestazioni tecniche riservate agli iscritti in albi professionali sia un’attività di mediazione atipica relativa a immobili, il prestatore che non è iscritto né agli albi richiesti né al ruolo dei mediatori non ha diritto ad alcun compenso ai sensi dell’art. 2231, comma 1, c.c. e dell’art. 6 l. 39/1989, e il contratto è nullo nella sua interezza [accordo tra un’impresa di costruzioni e un tirocinante geometra non iscritto all’albo per la progettazione, la direzione dei lavori e la vendita in esclusiva di unità immobiliari, con compenso pari a una quota dell’utile dell’operazione elevata dal 45% al 50%].

L’accordo con cui un soggetto si obbliga, nell’ambito di un’operazione immobiliare considerata nel suo complesso, a svolgere l’attività di tecnico e direttore dei lavori e a collocare in esclusiva sul mercato le unità costruite stipulando i contratti preliminari di vendita è un contratto unitario di natura mista, che unisce una prestazione professionale e un’attività di mediazione atipica rientrante nell’art. 2, comma 4, l. 39/1989, perché l’esclusiva comporta l’obbligo di reperire gli acquirenti e non soltanto quello di sottoscrivere i contratti.

La pattuizione che attribuisce al prestatore una quota dell’utile di un’operazione immobiliare dell’impresa non integra un contratto di società, neppure di fatto, quando mancano conferimenti in denaro o beni, l’individuazione di organi di amministrazione e la costituzione di un patrimonio separato, perché la ripartizione dell’utile costituisce soltanto una modalità di calcolo del compenso e non una divisione dei ricavi tra soci.

L’incarico di tecnico e direttore dei lavori non può essere qualificato come incarico a reperire e impiegare professionisti abilitati quando il testo contrattuale indica che il prestatore agisce in prima persona e non contiene alcuna previsione di un incarico a contattare altri professionisti.

Il prestatore non abilitato, che non ha diritto al compenso, deve restituire le somme ricevute a titolo di compenso parziale, detratte quelle impiegate per retribuire i professionisti abilitati che hanno eseguito le prestazioni a lui precluse.

Chi riceve dai promissari acquirenti le somme destinate all’allacciamento delle unità immobiliari alla rete del gas e non richiede l’allacciamento, al quale deve provvedere direttamente l’impresa costruttrice, è tenuto a consegnare tali somme all’impresa.

La mancata produzione della copia autentica della sentenza di cassazione con l’atto di riassunzione non determina l’improcedibilità del giudizio di rinvio, perché l’onere previsto dall’art. 394 c.p.c. non è stabilito a pena di decadenza, e impone soltanto al giudice di assegnare un termine, prescritto a pena di estinzione, per l’incombente, sicché la successiva produzione del provvedimento consente la prosecuzione del giudizio.