Vendita di un complesso immobiliare in sede concorsuale, vizi della cosa venduta e responsabilità risarcitoria

Le vendite effettuate in sede concorsuale hanno natura di vendite forzate e non di vendite volontarie, in quanto attuano un trasferimento coattivo che prescinde dalla volontà del debitore proprietario del bene. Da ciò consegue l’applicazione l’art. 2922 c.c. in forza del quale nelle suddette vendite forzate non opera la garanzia per vizi della cosa di cui all’art. 1490 c.c. e, più in generale, la disciplina dettata in tema di compravendita a tutela dell’acquirente (i cui rimedi tipici consistono nella rescissione per lesione ex art. 1448 c.c., nell’actio redhibitoria, nella risoluzione del contratto, nell’actio quanti minoris, nella riduzione del prezzo ex art. 1492 c.c. e nell’azione di risarcimento del danno ex art. 1494 c.c.). L’esclusione della garanzia non riguarda, invece, l’ipotesi di aliud pro alio, configurabile non solo qualora il bene aggiudicato appartenga ad un genere del tutto diverso da quello indicato nell’ordinanza di vendita, ma anche quando esso manchi delle qualità necessarie per assolvere la sua naturale funzione economico-sociale, oppure ne risulti compromessa la destinazione all’uso che abbia costituito elemento decisivo ai fini della presentazione dell’offerta di acquisto. [In applicazione di tale principio, il Tribunale di Venezia ha respinto la domanda di risarcimento danni proposta da una società risultante aggiudicataria in sede concorsuale di un complesso immobiliare nel quale, successivamente all’aggiudicazione ed alla conseguente compravendita, è emersa la presenza nel materiale interrato di una forte e ubiquitaria contaminazione da fibre di amianto.].

Il venditore non può essere ritenuto responsabile, in sede di compravendita di un complesso immobiliare, per l’omessa comunicazione all’acquirente dei vizi della cosa venduta di cui non ne era dovuta per legge la conoscenza. [Nel caso di specie, il Tribunale di Venezia ha respinto l’azione risarcitoria esercitata nei confronti di una società venditrice di un compendio immobiliare nel quale, successivamente alla compravendita, è emersa la presenza nel materiale interrato di una forte e ubiquitaria contaminazione da fibre di amianto. A sostegno della propria decisione, il Tribunale ha precisato che tali vizi sono stati riscontrati solo successivamente alla compravendita nell’ambito delle attività di controllo finalizzate ad allineare i profili dei materiali alle nuove normative, allora non vigenti, derivanti dalla Decisione della Commissione Europea del 18 dicembre 2014 e del Reg. (UE) n. 1357/2014. Pertanto, non può essere addebitata alla società venditrice la mancata conoscenza di un vizio che la legge stessa non imponeva di rilevare, e dunque di conoscere.].

In tema di bonifica e ripristino ambientale dei siti inquinati, l’obbligo di adottare le misure idonee a fronteggiare la situazione di inquinamento è a carico di colui che di essa sia responsabile per avervi dato causa, in base al principio “chi inquina paga”; pertanto, l’obbligo di eseguire le misure di messa in sicurezza di emergenza e di bonifica non può essere imposto al proprietario del sito contaminato incolpevole dell’inquinamento, perché gli effetti a suo carico restano limitati a quanto previsto dall’art. 253 D.Lgs. n. 152/2006 (c.d. Codice dell’Ambiente) con riguardo a oneri reali e privilegi speciali immobiliari per il rimborso delle spese relative agli interventi effettuati dall’autorità competente e nei limiti del valore di mercato del sito determinato dopo l’esecuzione degli interventi stessi.

L’art. 2395 c.c. delinea un sistema di responsabilità volto a tutelare i soci ed i terzi, che si fonda sul presupposto di un pregiudizio arrecato direttamente al patrimonio del singolo senza che da ciò derivi un danno per la società. Infatti, l’elemento di diversità dell’azione individuale di responsabilità rispetto all’azione sociale (art. 2393 c.c.) ed a quella dei creditori sociali (art. 2394 c.c.) è rappresentato dall’incidenza “diretta” del danno sul patrimonio del socio o del terzo: mentre l’azione sociale è finalizzata al risarcimento del danno al patrimonio sociale, che incide soltanto indirettamente sul patrimonio dei soci per la perdita di valore delle loro azioni, e l’azione dei creditori sociali mira al pagamento dell’equivalente del credito insoddisfatto a causa dell’insufficienza patrimoniale causata dall’illegittima condotta degli amministratori, e quindi ancora una volta riguarda un danno che costituisce il riflesso della perdita patrimoniale subita dalla società, l’azione individuale in argomento postula la lesione di un diritto soggettivo patrimoniale del socio o del terzo che non sia conseguenza del depauperamento del patrimonio della società. Inoltre, data la mancanza di un vincolo contrattuale tra amministratore ed i terzi che esercitino l’azione, l’azione che ne deriva assume natura extracontrattuale, con tutte le conseguenze che ne discendono sul regime probatorio. Ed infatti, grava sul socio o sul terzo che agisca in giudizio al fine di far valere la responsabilità diretta dell’amministratore l’onere probatorio in relazione: alla condotta dolosa o colposa dell’amministratore; all’esistenza di un danno ingiusto diretto e al nesso di causalità che deve intercorrere tra l’attività dell’amministratore ed il pregiudizio causato all’attore.