Rinnovo tacito del consorzio di urbanizzazione e inefficacia del recesso unilaterale del consorziato

In materia di consorzi di urbanizzazione, l’atto costitutivo e gli atti di rinnovo non sono soggetti alla forma scritta a pena di nullità, salvo che vengano costituiti o trasferiti diritti reali immobiliari e purché lo statuto non disponga diversamente. È quindi ammissibile il rinnovo tacito o per fatti concludenti, e il consorzio si intende tacitamente prorogato a tempo indeterminato quando, scaduto il termine originariamente stabilito, i consorziati continuino a svolgere le operazioni consortili; le eventuali delibere assembleari di rinnovo costituiscono, in tal caso, una esternazione non necessaria di una volontà che può manifestarsi anche tacitamente.

La clausola statutaria che si limita a prevedere una durata determinata e rinnovabile del consorzio, richiedendo una deliberazione maggioritaria solo per lo scioglimento anticipato al conseguimento dello scopo, consente di desumere la volontà dei consorziati di non subordinare i rinnovi ad alcun vincolo di forma.

Ferma la preminenza della disciplina statutaria, il recesso del consorziato da un consorzio di urbanizzazione è regolato dall’art. 1118 c.c., che in materia di condominio vieta l’abbandono liberatorio consentito nella comunione dall’art. 1104 c.c.; in assenza di previsioni statutarie sul recesso, la dichiarazione unilaterale di recesso del consorziato [ai sensi dell’art. 24 c.c.] è pertanto inefficace.

L’obbligo di pagamento degli oneri consortili trova fonte nella contrattualizzazione dell’obbligo o nell’imposizione del vincolo nel regolamento condominiale o nel contratto di acquisto, con relativa accettazione da parte del proprietario, che vi è tenuto per la volontaria adesione al contratto aperto con cui il consorzio è stato costituito, restando esclusa un’obbligazione propter rem atipica derivante dal solo titolo di proprietà. L’obbligo di partecipazione al consorzio vincola anche i successivi aventi causa il cui atto di acquisto richiami gli impegni assunti dal dante causa nell’atto di provenienza.

Lo scopo del consorzio di urbanizzazione comprende, oltre alla realizzazione delle opere, la manutenzione delle opere e dei servizi di interesse comune, attività fisiologicamente destinata a protrarsi a tempo indeterminato fino a che l’organo deliberativo del consorzio non disponga diversamente; il consorzio non si estingue, perciò, per raggiungimento dello scopo con il solo completamento delle opere di urbanizzazione.

Il regolamento consortile approvato dall’assemblea che si limita a specificare le parti di uso comune e alcuni diritti e obblighi dei consorziati, ponendosi in funzione di completamento dell’atto costitutivo, non determina la costituzione di un nuovo consorzio né modifica lo statuto dell’ente esistente.

La pacifica esecuzione, protratta per decenni e senza contestazioni, delle delibere consortili in materia di oneri da parte di chi avrebbe potuto impugnarle è indice univoco della volontà tacita di ratificare l’operato dei delegati che abbiano partecipato alle assemblee consortili in nome dei singoli condominii [in eventuale assenza di formale conferimento del potere rappresentativo], con l’effetto di sanare le illegittimità delle relative delibere dedotte per il difetto di tale potere. Gli eventuali vizi delle delibere condominiali di conferimento del mandato ai delegati vanno fatti valere nelle forme e nei termini dell’art. 1137 c.c.

La documentazione che attesta la partecipazione all’assemblea consortile di delegati muniti di mandato dei rispettivi condominii costituisce indizio presuntivo, ai sensi dell’art. 2727 c.c., che l’attività del consorzio si sia svolta nel rispetto delle regole statutarie che richiedono la previa manifestazione di volontà dei condominii consorziati, e grava su chi deduce il contrario l’onere di fornire la prova di segno opposto.

La natura del consorzio e le sue vicende costitutive, modificative ed estintive attengono a questioni di diritto, sottratte alla disponibilità delle parti e soggette alla qualificazione giuridica del giudice; le dichiarazioni sul punto contenute nei verbali di assemblea condominiale o consortile sono perciò prive di valenza confessoria o comunque vincolante.

I consorzi di urbanizzazione, quali aggregazioni di persone fisiche o giuridiche preordinate alla sistemazione o al miglior godimento di uno specifico comprensorio mediante la realizzazione e la fornitura di opere e servizi, sono figure atipiche disciplinate principalmente dagli accordi tra le parti espressi nello statuto e, solo sussidiariamente, dalla normativa in materia di associazioni non riconosciute.

La domanda di accertamento dell’estinzione di un consorzio per raggiungimento dello scopo o per mancato rinnovo, avendo natura dichiarativa, va proposta nei confronti del consorzio in persona del presidente, titolare della rappresentanza sostanziale e processuale dell’ente, senza necessità di evocare in giudizio tutti i consorziati come avviene per la domanda costitutiva di scioglimento del condominio.

L’istanza di mediazione deve indicare le parti, l’oggetto e le ragioni della pretesa poi riproposti nella domanda giudiziale, e le parti della procedura coincidono con quelle individuate dall’attore come legittimi contraddittori della propria pretesa sostanziale; il convenuto non può quindi eccepire l’improcedibilità della domanda deducendo che la mediazione avrebbe dovuto essere promossa nei confronti di soggetti diversi [i singoli consorziati anziché il consorzio].

La legittimazione ad agire va verificata sulla sola base della prospettazione contenuta nella domanda, in cui l’attore deve affermarsi titolare del diritto dedotto in giudizio, mentre la questione dell’effettiva titolarità del rapporto sostanziale attiene al merito della causa.