Garanzie nella cessione di quote: decorrenza del termine di denuncia dei vizi occulti e riconoscibili
Qualora il cedente di quote [di s.r.l. titolare di un’azienda alberghiera] abbia garantito la conformità dell’immobile aziendale alla normativa edilizia, urbanistica e di sicurezza, e il contratto preveda la decadenza del cessionario che non denunci la violazione entro un termine decorrente dalla sua scoperta, il termine per la denuncia di un vizio occulto, non riconoscibile da un occhio non tecnico in assenza di apposite verifiche e ispezioni, decorre dal momento in cui il cessionario ne abbia acquisito conoscenza certa [all’esito di una perizia tecnica]. Spetta al cedente provare che la situazione garantita sussisteva alla data della cessione, e a tal fine è irrilevante una certificazione amministrativa anteriore di oltre un anno, che non esclude la modifica medio tempore dello stato dei luoghi.
È tardiva, e comporta la decadenza dal diritto all’indennizzo pattuito, la denuncia della violazione della garanzia che riguardi un vizio o una carenza facilmente riscontrabile anche da un non tecnico sin dalla presa di possesso dell’azienda della società ceduta [mancanza dei certificati di collaudo e di omologazione delle porte tagliafuoco; numero di servizi accessibili alle persone con disabilità inferiore al minimo di legge], tanto più quando il cessionario sia un operatore professionale del settore e la documentazione mancante non figurasse tra quella consegnata dal cedente al momento della conclusione del preliminare; in tal caso il termine contrattuale di decadenza decorre dalla presa di possesso.
La clausola con cui il cedente di quote [di società alberghiera] si obbliga a depositare a propria cura e spese presso lo sportello unico comunale la documentazione necessaria per ottenere l’aumento della capacità ricettiva della struttura, indicando le modalità di trasformazione degli spazi, pone a suo carico i soli adempimenti amministrativi e il pagamento dei relativi oneri comunali e compensi professionali, restando esclusi tanto la realizzazione materiale delle nuove camere quanto una garanzia implicita del raggiungimento del numero di camere indicato. A conferma di tale interpretazione può valorizzarsi il comportamento del cessionario successivo alla conclusione del contratto [che, nel chiedere l’adempimento, abbia fatto riferimento ai soli obblighi di deposito e di pagamento].
Qualora, a fronte dell’eccezione dell’opposto secondo cui le parti hanno concordemente escluso con successiva scrittura il conguaglio del prezzo di cessione delle quote, l’opponente nulla deduca o contesti nei successivi atti difensivi, la circostanza deve ritenersi non contestata ai sensi dell’art. 115 c.p.c.
L’accoglimento parziale dell’eccezione di compensazione con un controcredito risarcitorio comporta la revoca del decreto ingiuntivo opposto, ancorché emesso per un credito non contestato, e la condanna dell’opponente al pagamento del minore importo residuo.
