Risoluzione della prenotazione dell’alloggio di cooperativa edilizia, indennità di occupazione e restituzione degli acconti

La risoluzione per grave inadempimento del socio del contratto di prenotazione dell’alloggio di una cooperativa edilizia, qualificabile come contratto preliminare con consegna anticipata del bene, obbliga il socio a rilasciare l’alloggio e a corrispondere un’indennità di occupazione per il periodo di godimento, e obbliga la cooperativa a restituire le somme ricevute in conto prezzo, con compensazione impropria tra le reciproche pretese restitutorie [socia immessa nel godimento dell’alloggio che non aveva pagato parte del prezzo e le rate del mutuo accollato].

È nulla perché vessatoria la clausola del contratto di prenotazione che subordina la restituzione al socio delle somme versate alla prenotazione dell’alloggio da parte di un altro socio e all’approvazione del bilancio, in quanto impedisce al socio, che nel rapporto mutualistico va qualificato consumatore, di compensare il credito restitutorio derivante dalla risoluzione con il controcredito della cooperativa nascente dalla medesima causa, e la sua invocazione integra un’eccezione in senso stretto, inammissibile se proposta tardivamente.

Le difformità di finiture secondarie delle parti comuni non giustificano l’inadempimento del socio all’obbligo di pagamento del prezzo dell’alloggio, e la dichiarazione di conformità resa dal socio nel verbale di consegna ha natura di confessione stragiudiziale.

La mancata intimazione al socio moroso di rimuovere la causa di esclusione, prevista dallo statuto, determina l’invalidità della deliberazione di esclusione, e le precedenti messe in mora non la sostituiscono quando non contengano la minaccia dell’esclusione, sicché la decisione sull’impugnazione va sospesa se penda una querela di falso sull’avviso di ricevimento dell’intimazione.

Le domande riconvenzionali della cooperativa di risoluzione del contratto di prenotazione, rilascio e indennità di occupazione sono attratte nella competenza della sezione specializzata in materia di impresa investita dell’impugnazione della deliberazione di esclusione, perché le pretese contrapposte traggono origine dal medesimo inadempimento del socio.

Il termine per impugnare la deliberazione di esclusione del socio di cooperativa è soggetto alla sospensione feriale, perché l’azione giudiziale costituisce l’unico strumento di tutela del socio.